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刘艳——商业写字楼要突围需深度拥抱实体经济
来源:《中国商界》杂志    2019-05-10 15:32:53

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刘 艳    青年学者,知名财经评论员,北京大学政府管理学院博士

  回顾过去几年中国商业写字楼的发展态势,在总面积、总投资额方面仍然稳中有进,但自 2015 年起,写字楼的增速全面放缓,传统的写字楼模式仿佛已经进入内有增长动力不足、外遭共享办公绞杀的局面。与此同时,深化与实体经济的合作逐渐成为解决问题的途径。但是究竟如何让硬邦邦的办公租金成本成为助力实体经济转型的手段,却始终是一个商业逻辑的悖论。面对内在的冲突矛盾,我们不如跳出租金成本化的思维定势,从租金价值化角度去思考,恐怕更能拓展解决问题的思路。

  传统写字楼面临着前所未有地挑战

  2017 年,在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下,国内写字楼迎来了大量供应,其中仅北京就有 10 个新的甲级写字楼项目入市,建筑面积共计 753344 平方米,这使得北京的甲级写字楼总存量突破了千万平方米大关。而进入 2018年,北上广深等几座主要城市仍有许多项目入市,但在写字楼总体投资增速下降的背景下,随后的一段时间内新增供应的步伐有所放缓,这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响,从而改变写字楼租户和业主的动态关系。另一方面,作为办公的延伸业态,共享办公面对眼前的蓝海,其总体规模仍在不断扩展,城市布局的范围也在逐渐扩大,而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题则在各方主体的角力中逐渐清晰。而共享办公持续强有力的发展,使得传统写字楼面临着不小的挑战。显然,房企在利润平衡的过程中,现金流成为它们考量的重要因素,对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。所谓缓流见沉沙,当增速不再成为主角,存量与空置率则变成各座城市关注的焦点。而相对于一线城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场,二线城市的空置率却普遍偏高,二线城市写字楼的存量大概在 150 万至 350 万平方米之间,与一线城市有着较大差距。

  自 2010 年开始,共享经济成为聚焦的热点,无论是创业还是资本都在追逐这个风口。

  共享经济中往往涉及到三大主体,即商品或服务的需求方、供给方和共享经济平台。作为共享经济平台,无论是酒店短租还是联合办公,都打破了原有的经济形态,通过资源共享的方式降低消费成本,提升消费者的体验感,最终找到自己的立足之地。初创企业对联合办公空间需求的日益增加,推动了该领域的持续发展。从 2015 年开始,联合办公行行业就开始出现爆发式增长。

  预计到 2022 年,中国联合办公面积将接近 8000 万平方米,占商业办公物业面积的 15%。另一方面,目前中国联合办公的渗透率为 2%,而在欧洲该项数据是 4.8%,在伦敦甚至已经达到 7.1%。由此看来,提升渗透率的过程就是国内联合办公逐渐兑现潜力的过程。

  商业写字楼变革折射实体经济转型曲线

  宏观经济的发展是驱动整个房地产界发展的支柱,尤其对写字楼市场来说,从宏观经济整体 GDP 水平到第三产业 GDP 水平,都和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。回顾一下刚刚过去的 2018 年,中国GDP 达到 90 万亿元,增幅是 6.6%,第三产业增幅达到 7.5%,第三产业占到整个生产总值的 56.5%。而自2015 年以来,中国写字楼总开发投资额也是同比稳中有升。

  实际上,写字楼已经不仅仅是一种地产物业形态,而是成为一种全新的经济业态,一种既能够拉动区域经济发展,同时又能反映其市场状况的新产物。一方面,楼宇管理者借助楼宇经济平台向公众展示楼宇信息、发布招商公告,租户可通过平台查看楼宇情况、筛选意向楼宇。不但简化了楼宇招商流程,而且也提高了楼宇招商效率。另一方面,政府进行楼宇、企业信息的采集,并分析各类型企业的数据,计算其相应的经济指标,不但集中了楼宇及其入驻企业的数据、促进了楼宇的科学管理,而且也简化了楼宇统筹工作,方便进一步掌握楼宇经济动态。而且,众多的商务写字楼集聚在一定区域内,产生了大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务需求,能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展,加快形成功能良好、配套齐全的商圈。同时,楼宇中聚集大量企业和员工,还会产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求,这些都能促进现代服务业的发展,加快经济结构的优化。

  拥抱实体经济要实打实才行

  中国当前的经济发展阶段匹配了商业地产发展的内在需求。从经济、消费和人口等宏观指标分析,当前的经济发展和城市化进程都表明,中国商业地产业已进入一个新发展阶段,虽然暂时出现了后劲不足的情况,但前景依然广阔。未来一段时间,企业对办公空间的需求会继续增长。从消费来看,快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中产阶层群体的成长,都为商业写字楼地产的发展提供了巨大消费基础;而伴随着消费升级带来的百货等传统商业形态进入的瓶颈期,为商业写字楼地产综合体发展产业集合优势,满足居民办公、购物、餐饮、生活服务、文化娱乐等各方面需求上提供了巨大的市场机会。

  商业写字楼在拥抱实体经济的过程中,除了从它的商业和地产角度考虑外,电商结合、产业孵化也是个不错的选择。商业写字楼的电子商务结合之路,是伴随着电子商务的崛起和零售行业的激烈竞争而发展起来的。商业写字楼电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段,但就目前的形式看,电商结合主要体现在大型商业综合体以及写字楼商圈的周边配套设施里。除了与电商的有机结合外,产业孵化也是商业写字楼拥抱实体经济,突破目前困境的一大方向。这其中,除了大型产业园之外,各种孵化器、加速器也是很好的切入点。

  综上所述,作为宏观实体经济的晴雨表,商业写字楼要在困境中突破,走出自己的一片天地,重心还是要放在拥抱实体经济上面,从最基础的场地商业服务到与电商的线上线下互动结合,再到产业加速与孵化,形成商业服务全产业结合的大格局,这样才能在共享办公异军突起中保持自身的创新与发展。展望未来,商办地产正逐步从持续高热度增长转变为理性发展、深度拥抱实体经济的新发展阶段。(文 / 刘艳)

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