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刘艳——共享办公行业需跳出“估值游戏”怪圈
来源:《中国商界》杂志    2019-02-14 10:07:56

   

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刘 艳    青年学者,知名财经评论员,北京大学政府管理学院博士

 

  随着共享单车 ofo 的资金链断裂风波过去已有些时日,其他诸如共享汽车、共享健身等项目也都青黄不接,很多人都在唱衰共享经济。然而,商业地产商却似乎看到了真正的逆袭,共享办公业不仅是异军突起,而且大有颠覆传统商业写字楼市场的趋势。显然,不管是被称之为“共享办公”还是“联合办公”,这个行业并非单纯的互联网信息技术行业,而从根本上是通过对固定资产的经营以及附着在上面的衍生服务来实现盈利的互联网 + 资产管理的新兴产业。天生就流淌着资产经营的血液,甚至是房地产的市场基因。

 

  最初,共享办公最具冲击力的使命是孵化创业和解决写字楼空置率问题,可是随着时间的推移不难发现,绝大多数创客空间的孵化功能偏弱但租金却偏高,而伴随着行业的快速扩张,原有的写字楼空置率问题不但没有得到很好解决,相反,由于共享办公企业的粗放式跑马圈地,反而带来了共享办公领域的新空置率问题。而规模过快扩张和盲目追求线上社区平台流量的共享办公企业,变得越来越依赖估值和融资,而非注重企业自身的经营与盈利。既然普遍租金收益状况并不理想,又缺乏良好的债务融资通道,那么赛跑的唯一助推器就只能来自股权融资,谁的持续融资能力更强谁就有可能活得更长一点。这种逻辑显然不是长久之计,偏重于租金收益在未来 5-10 年都不可能有重大的改变,这使得共享办公行业必须要在盈利模式上有所突破,不管融到 C 轮还是 D 轮,重资产与低盈利是国内快速崛起的共享办公行业的硬伤,所以行业调整趋势已成为必然。

 

  中国共享办公进入洗牌调整的快车道

 

  共享办公不会像共享单车那样只剩下一地鸡毛,明智者已经开始找到自己的定位,不会过分关心估值。如果这是一场游戏,那么经历了共同的抢跑阶段后,现在已开始进入长跑,跑到最后的未必就是估值看起来很美的那位。共享办公企业强调互联网平台化的概念,同时之所以重视估值,是因为在营收差不多的情况下,科技公司的估值要比其他行业公司的估值要高,因为科技产品可以规模化扩张,更容易追踪与衡量,同时也更容易获得盈利。一家公司的估值主要是由两个 因素决定的:公司目前能赚多少钱(营收)和公司未来可能赚多少钱(市盈率倍数)。那些所在市场比较小的传统公司或是无法规模化扩张的产品的市盈率倍数比较低,通常是目前营收的 2-3 倍,相比较而言,科技公司的市盈率倍数更高,很多时候会是公司目前营收的 20-30倍,因为大部分人认为科技公司能够在某一时刻起快速发力并开始赚大把的钱。

 

  在经历过双创的热潮过后,共享办公行业内从业企业数量大幅上升。但在国内市场日趋激烈、国外竞争者进入国内市场的情势下,行业内需已已进行一轮大规模的整合,不同企业寻找与自身模式相互补的企业进行并购或战略合作,将优势资源整合,从而形成全流程的差异性优势,单纯依靠政策而未建立合理经营模式的从业企业将大批退出市场。而伴随着行业内企业的整合,占位需求的推动力下降,工位规模的扩大会更多基于对需求的分析,所以增速会在一定程度上放缓。

 

  共享办公企业既要值钱更要能赚钱

 

  共享办公与传统办公相比,最大的竞争力不仅来自于降低企业办公成本,更将是来自于通过空间的共享与社交的互动能够撬动的企业发展增值空间。而这种市场需求在中国扶持中小企业的大背景下将是巨大的,现在更多的企业用户将共享办公视作一种同时考虑了空间、设计、设施、技术、社区网络以及服务的综合产品,而不仅仅是一种空间解决方案。共享办公行业目前处于积累用户阶段,以优惠的价格和灵活、舒适的办公环境吸引用户入驻。租金并不能为共享办公从业企业带来大规模盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是共享办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。

 

  一方面是市场需求旺盛,另一方面则是共享办公行业发展迅速,行业成熟度在不断加深。目前,全国约有 2300 家共享办公企业,平均每天会有 3 家企业诞生。尽管增速如此惊人,但共享办公空间在全球办公领域的渗透率却并不高,美国纽约约为 5%,英国伦敦则不到7%,而在中国的北京和上海更是不到 1%。需要意识到的问题在于,共享办公空间发展阶段和所处的中宏观经济环境,与共享出行初级阶段时的环境大有区别。当时,货币市场环境十分宽松,直观一点说,就是市场中的钱很多,多到拿着钱的投资人很着急,这从客观上也造就了滴滴快滴大战中的“烧钱盛景”。但是,共享办公空间领域的初级阶段却不能简单类比。共享办公空间领域刚进入初级阶段不久,整体济环境就进入了“去杠杆”阶段,市场中的资金环境已经与滴滴快滴大战时间不可同日而语。直观地说,就是市场中其实没有那么多钱可供“烧”了。获得用户、获得市场占有率的最终目的在于变现盈利,这是所有商业模式的核心,即便在共享领域也是如此。要想实现共享办公整个平台的长久运营,平台还应提供一些相应的配套服务,包括未来很多共享办公平台可能会向一个孵化器方向发展,因此其资金、人员配置、相应的服务也需要大量的前期支出。另一方面,盈利也是大多数共享办公企业的痛点。实现盈利,最核心的要求就是达到一定量级的入驻率。能不能给客户提供物超所值的服务,最大限度满足创业者办公和工作的实际需求,才是共享办公空间最应该思考的。

 

  共享办公最基本的商业模式,也是大多数共享办公企业的选择,就是赚取空间的租金差价。无论是规模、服务还是价格,竞争将在各个维度继续,共享办公这场混战到最后,会改变整个中国年青一代对办公室的使用习惯,所以这场混是一个长跑,不仅需要智力,更需要耐力。在未来几年内,企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大冲击,这一点在经济发达的一些大城市中尤其明显,共享办公空间将改变写字楼市场的游戏规则。面对估值与盈利纠结,进入 2019 年以来,中国共享办公行业正在悄然发生着各种变化,新崛起的共享办公企非常值得期待,先有价值,再有估值,最后才能有市值。(文 / 刘艳)

 

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