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李光斗——房租背后的通胀隐忧
来源:《中国商界》杂志    2018-10-10 17:03:00

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李光斗   中央电视台品牌顾问、著名品牌战略专家、中国电子商务协会互联网金融委员会首席顾问、华盛智业·李光斗品牌营销机构创始人

 

  高房租的背后是一个什么样的逻辑?

 

  北京作为首善之区,几乎一夜之间房租便失去了控制。有人说是因为我们的钱太多了,当房价不能涨的时候,巨大的货币供应量要找到可以宣泄的市场,就像大水漫灌一样。这一次资本瞄上了房租市场。

 

  从高房价到高房租,未来有一天会不会出现高物价?价格轮番上涨的背后其实充满着通货膨胀的隐忧。

 

  中国式房租

 

  十年前有一个“黑灯运动”,是说网友用手机拍一拍晚上的小区,看看小区里面有多少没开灯的房子,拍出来之后大家表示非常乐观,说中国的房子盖得太多了,小区里大部分都是黑着灯的,因此很多人觉得未来的房价不会大涨。但事实是,这十年间恰恰是我国很多城市,尤其是大城市房价上涨最快的时段。

 

  2008 年,笔者认识的一个朋友唐骏,他曾是微软的中国区总裁,现任中国区的终身名誉总裁,身价十亿元,他在跟网友座谈的时候说:“永远都别买房,买房还不如租房,你看我现在日子过得多好,租房也过得非常潇洒。”结果很多人真的就信了,有人说信了唐骏之后你可能会后悔一辈子。因为从那儿之后,北京的房价就像一匹脱缰的野马,过去是买不起房,现在则变成租不起房了。

 

  为什么会租不起房?这又得提到经济学家了。经济学家是最会透过现象看本质的群体,他们算了一笔账,北京的租售比大约为 1:800,而全世界合理的租售比是 1/200 到1/300 之间。什么叫租售比?也就是大家租房的价格和房屋出售价格的比。有的人是拿月租对比总房价,有的是对比每平方米的售价和租价,这一算,觉得在北京买房子太不划算了。因为在北京买一套房子要靠租金收回成本,有人算了一下,至少需要 66 年,即 20 岁的人买房,66 年后得 86 岁了。

 

  本来租售比是经济学家研究的成果,其本意是想要降房价,结果资本却嗅到了商机,经济学家反而成了“递刀”的人。资本不会说北京的房价太高,而是感觉北京的房租太低了,于是就有了此轮的上涨。

 

  当然,房租上涨的背后也有其他原因,比如说我们讲的新旧动能转换。一个城市总有旧动能人口,如果个个都是 IT 人才、人人都搞人工智能,那显然是不可能的,总需要那些炸油条的、送快递的、送外卖的……这些旧动能的人口如果都被赶出北京,那么北京还能成为北京吗?所以说,新旧动能转换之间要找到一个平衡点。旧动能的居住场所没有了,新动能人口也好不到哪儿去。

 

  资本逐利租房市场

 

  为什么资本总要去寻找它炒作的题材?

 

  40 年来,中国经济高歌猛进,是一辆高速增长的列车。除此之外,我们还有一样东西也是全世界第一的,那就是我们的 M2(广义货币)。从货币发行总量来看,1990 年,我们的 M2 总量是 1.53 万亿元,但是到 2017 年我们的 M2 总量却高达167.8 万亿,增长了 110 倍,而同比我们的 GDP 才增加了 81 倍。可见,我们的 M2 增速远远超过了 GDP 增长的速度。

 

  货币发行猛增,这么多钱都去哪里了?如今楼市被严格管控,资本就瞄上了房租。资本在世间从头到脚都滴着血和肮脏的东西。资本最大的动力,或者说它的能量就是逐利,哪儿钱多、哪儿利润高它一定就会往哪儿去。

 

  最近这一两年投资最多的就是——长租公寓。长租公寓是获得政策扶持的,所以今年有上百亿元资金涌入了长租公寓。长租公寓是干吗的?就是房产中介把散户手中的房子收起来,然后给它们升级换代、重新装修一番,看起来非常“高大上”。原来的房租可能是 5000 元钱一个月,经它一装修没有 7000 元都拿不下来,他们赚的就是这个差价。经过资本的推波助澜,北京房租进入了新一轮上涨周期,这让很多白领都租不起房了。

 

  资本天生就是要追逐利润最大化,这就需要监管的介入。试想,如果不去控房价,北京的房价还真的会涨到 40 万元一平方米,而且现实中的学区房已经有这样的例子了。那么,如果不去监管房租,北京的房租也会让大多数人租不起房。

 

  当资本进入到房租市场的时候,它是永不餍足的。我们看到很多用户,当他租房子的时候,有一个选择就是可以按年租,而且按年租第一个月的租金会非常便宜。很多人考虑都不考虑,就签下了按年租的协议,结果就被长租公寓转卖给了P2P 公司,就是我们说的“被网贷”。其实,你第一个月还的是利息,看上去第一个月很便宜,但是一年下来,不仅要支付全年的房租,还要支付高额的利息。所以我们讲,陷阱无处不在,资本不仅要赚你现在的钱,而且还要赚你未来的钱。

 

  从高房租到高物价

 

  现在已到了一个做什么都不赚钱的时代。

 

  今年有一则新闻报道称,星巴克在北京的第一家店已经关门了。星巴克卖咖啡,那简直是暴利,但是它在国贸一期开的店居然也维持不下去了!最后来接手的是卖奢侈品的。看看你小区楼下的那些门面房,是不是发现洗衣店减少了,卖早餐的也没有了,剩下的可能只是牙科诊所、洗头房等等。当商业形态不再百花齐放的时候,就像人们对北京的评价——气象非凡,诸多不便。

 

  现实是房价压得年轻人喘不过气来,而房租贷又给年轻人加了一道新的枷锁。其实对一个正常监管的社会来说,除了柴米油盐之外,政府更应当监管的就是房租了。因为对于社会上的大多数人来说,房租是他最大的一笔支出。如果连房租都付不起的话,会对普通老百姓的生活造成极大的困扰。

 

  对于政府来说,它的一大功能就是保护弱势群体,比方说在国外的房地产行业中就有一个空置税。我们经常看新闻,中国有很多房叔、房爷,有的人动辄被爆出拥有上百套房子。对于这样的人来说,法律是没法监管的。但是在国外,如果你买了房自己不住又不租给别人住的话,就要缴空置税。所以,我们很少看到国外有很多人去炒房、去买很多套房子,因为空置税到最后会拖垮你,只有中国有钱人不断地买房,而没钱的人却连房子都租不起了。

 

  当房价过高、房租过高,只有让其回归到正常水平,经济发展会回归到正常状态。(文 / 李光斗)

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