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购物中心爱上绿色环保 绿色商业地产到底怎么玩?

   当空气质量、人类生存环境越来越受到关注时,作为公共生活和消费空间的购物中心专题阅读)也开始考虑绿色环保问题。如今全国商业地产项目中已经有100多个绿色认证项目,部分开发商正从用水、用电等各方面打造绿色购物中心。

  绿色购物中心不仅仅是一个环保与企业社会责任的概念,同时也能为业主带来租金提升、成本节省等经济利益,这背后是非常精细化和高专业度的节能运作。当然,由于国内市场有种种因素限制,并非所有商家都愿意进行绿色商业地产的投入。

  何为绿色商业?

  现在的商场大多标榜大体量、体验式、娱乐化概念,但很少有业者突出绿色主题。事实上,在国际上大多数有品牌的百货店、购物中心都会将绿色环保作为内部或外部的必备认证条件之一。

  那么何为绿色商业?

  长期研究绿色商业的RET睿意德首席分析师施瑾告诉《第一财经日报》记者,多数商家进行绿色设计时主要从水、电、采光、可循环使用和机电系统等方面入手,其中,水的循环处理使用和LED节能灯是最为常见的绿色建筑节能手段。

  换言之,这主要体现在对绿色建筑的要求上。《第一财经日报》记者采访了解到,LEED绿色认证在世界范围被广泛采用,在中国则有《绿色建筑评价标准》,简称GB。这两项标准都在关注雨水回收利用和可再生能源,LEED还对中水处理系统、机电系统等方面有额外的要求。

  RET睿意德最新“绿色商业地产”报告显示,获得LEED和GB认证与预认证的开发商主要有万达、华润、太古、瑞安、方兴和凯德等。全国经过GB认证的商业地产绿色建筑约117个,其中万达获得了84个,万达要求从2010年之后所有的万达广场都取得绿色建筑设计标识。

  “K11、尚嘉中心等就大量使用了LED灯,这种节能灯比普通的灯减少15%~20%的灯光能耗,同时灯光自动感应控制系统也可以大大节省电能。而水循环系统则可大做文章,比如K11利用雨水回收系统,回收雨水后可以用于户外灌溉,尚嘉中心则利用雨水回收系统增加机房收集池,珠江城大厦以冷却盘管冷浆水进行水回收。在建筑设计上,星巴克的部分门店屋顶增加节能隔热板并采用45度倾斜设计,让室内降温还能收集雨水灌溉。”施瑾说。

  欧尚一位内部人员告诉《第一财经日报》记者,欧尚就使用了中水系统,将水资源循环利用,比如一次使用后的水可以再用于厕所或其他方面的冲洗,可节省20%~30%的水资源。有时还可以利用一些高科技的低流水或无流水设备来节水,比如节水小便池等。

  施瑾进一步指出,除了水和电,材料的环保也很重要。以星巴克为例,在直营门店建设和翻修过程中均是采用本地材料和工人,并尽可能采用重复利用和回收利用的材料,其墙纸是用星巴克装咖啡豆的袋子循环利用制作的。

  机电系统当数最为成体系的节能技术,尚嘉中心最为高技巧技术之一就是高效变频空调系统,其采用冷冻机组、热交换器,可以节省15%能耗;珠江城大厦的风涡轮发电机有2个吸风口,另有4个风涡轮发电机。此外,还有CO2检测系统,若有浓度超标则可自动报警,增加新风量。

  此外,企业的绿色商业理念还体现在加入绿色行动之中。比如,家乐福在华使用电动车作为购物班车,以节能环保。从2006年开始,家乐福平均每年对现有门店投入约3000万元人民币资金进行节能改造。

  记者在采访中注意到,在与开发商合作的入驻购物中心的各业态品牌中,不少外资品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麦当劳、星巴克等,都对自身门店的节能、节水、节材、室内环境、绿色营运等各方面有一定要求。

  绿色经济模型

  如果你以为绿色环保节能仅仅是一味地投入,那就错了,在上述高科技精细化的环保设计之下,绿色商业有一套完整的经济模型。

  首先当然要看成本,上述节能设备每平方米的成本从100多元到1000多元不等,“比如K11的雨水回收系统、LED灯、CO2检测系统、能耗分项计量系统和节水系统等每平方米的成本为144元。而珠江城大厦的日光感应细听、冷辐射、双层幕墙、低水流装置、高效制冷机、CO2感应器、水回收等的每平方米成本则在1000元左右。绿色装修和设备的投入占整体购物中心建安成本的2%至10%不等。”施瑾透露。

  根据RET睿意德“绿色商业地产”报告,进行了环保节能投入后,绿色购物中心在水电等能耗方面可以节省20%左右的成本,细化到每平方米,则GB认证的一星级项目每平方米每年因节能而节省的成本约为6元,二星级节省50元/平方米·年,三星级的节省数字为75元/平方米·年。这一点也可以从商家的数据得到证实:截至2013年底,家乐福较2008年单店总耗电量平均节省了13.7%。

  而且,绿色购物中心的经济意义远不止于此,它对于业主方和使用方形成了一条绿色商业价值链。

  对业主方而言,绿色商业首先能增加物业收入,包括较高的租金、高租金增长率和高出租率,比如绿色商业的租金可以提高9%~10%,售价可提高5%~6%。此外绿色购物中心的营运成本和能耗皆可降低、有利于物业价值提高、建造成本控制,绿色购物中心的生命周期维修成本也会降低。

  对使用方而言,绿色商业项目的建筑营运成本、建筑能耗消费和成本都可降低,装修和维护成本也可降低,另外有一项隐形益处——建筑环境素质的改善,比如降低员工病假率、吸引雇员和提升生产力,从而提升企业净利润率、提升企业价值。

  RET睿意德“绿色商业地产”报告显示,美国的绿色购物中心每年每平方米的生产效益可提升1200元,商业租金可提升9%~10%。在新加坡,44%的用户愿意支付达5%的额外售价来购买绿色建筑物业。澳大利亚市场通过绿色商业可提升1.25%的生产力,每年每平方米的生产效益可提升190元~220元。

  既然效果如此显著,为什么国内的绿色商业地产数目寥寥?据估计,中国市场目前只有约15%~16%的购物中心是绿色建筑。

  “国外的绿色环保意识较强,因此绿色建筑的购物中心会比较容易提升租金和售价,而国内的绿色商业项目就不一定了。还有个隐性问题,在海外市场,很多建筑都是几十年甚至上百年不变的,绿色投入会有长期回报保障,即便第一任业主出售了物业,万一之后物业出现问题,第一任开发商也要配合解决,可在国内市场,几十年内一个物业可能翻修或出售多次,前任业主不会对后续物业问题负责,所以中国的绿色商业还为数不多。”一位曾经参与环保商场设计的业者坦言。

  正因如此,在中国市场绿色商业的开展会有一定困难,比如绿色商业的收益在短期内不能完全体现,许多开发商只看眼前利益而不愿意多投入。然而,对于国内成功的开发商而言,绿色建筑代表着一整套新型运营模式。未来,受益于此的开发商将会热衷于打造绿色建筑项目。

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