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首个《绿色商业地产报告》发布

   绿色建筑一定要花费更多成本吗?获取绿色建筑认证仅仅能为项目入市之时贴金?

  针对上述这些关于绿色建筑的传统观点,2月11日,RET睿意德联合北京大学城市规划设计中心、威宁谢咨询公司在上海联合发布的《绿色商业地产报告——当购物中心遇见绿色建筑》(以下简称《报告》)做出回答,并且提出新的观点。

  《报告》指出,尽管获得绿色建筑认证可能带来建造成本的增加,但总体建筑成本将逐步下降,且潜在收益将持续上升。RET睿意德执行董事张家鹏(博客)表示,同时更多国际高端和连锁品牌重视绿色建筑要求,并影响其开店需求,这也为业主带来潜在的品牌和租金收益。

  绿色商业建筑增量成本不断下降

  绿色建筑要求在完整建筑生命周期内,通过更好的选址、设计、建设、操作、维修及拆除,最大限度地提高建筑物所使用资源的效率,同时降低建筑对人体健康与环境的影响。

  从2005年国内开始有第一个被认证的商业地产绿色建筑,绿色建筑这一概念便进入中国市场,并逐渐被开发商所接受。商业地产绿色建筑在2012年开始高速增长,项目数量大幅提升。目前绿色建筑领域已经形成了权威的评估标准,GB是中国评定绿色建筑的国家标准,在认证等级上分为一星、二星和三星。LEED则是国际广泛采用的标准,这两个标准在国内项目认证时应用最多。

  “商业地产实行统一管理,在前期开发和后期运营过程中,统一主体能更有力地贯彻执行各项标准和措施,因此商业地产最有条件推动绿色建筑的发展。”奥维纳工程咨询有限公司规划与发展总监叶祖达表示,目前商业地产绿色建筑在中国开始步入稳定发展阶段。

  建筑成本和经济效益始终是绝大多数开发商考量的首要指标。数据显示,GB一星认证增量成本已接近于零,二星认证该数据为约80元/平方米,三星认证该数据则为约220元/平方米。LEED认证银奖、金奖增量成本分别为60元/平方米、200元/平方米,最高级别铂金认证约占建安成本的10%。而在美国,经LEED认证的商业项目,生产效率可提升约1200元/年/平方米,租金提高9%到10%,商业售价提高6%。

  《报告》指出,实际上,绿色商业建筑增量成本正呈不断下降趋势。原因在于,一方面绿色建筑市场规模变大且趋于成熟,绿色建筑材料供应量增多,供需关系开始有所改变,激烈的竞争使各类产品价格合理化,因而增量成本下降;另一方面,科技的进步使各类打造绿色建筑所使用的技术开始普遍化,新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的成本。

  同时,商业地产绿色建筑平均节能量会随星级提高而提高,目前国内一星级项目因节能而节省的成本约为6元/平方米/年,二星级项目约为50元/平方米/年,三星级项目则约为75元/平方米/年。认证的星级越高,平均节能量和节水量也越高。一星级项目因节水而节省的成本为0.1元/平方米/年,二星级项目该数据就提升到了0.6元/平方米/年。

  而从地理分布来看,目前80%以上的商业地产绿色建筑集中于沿海城市,形成了环渤海、长三角和珠三角三个集群区域,而中部和西部区域的绿色项目数量则出现了极大的落差。同时,相对本土企业,外资企业对绿色环保要求更高,更青睐于绿色建筑。受这一部分外来需求的影响,沿海城市商业地产绿色建筑数量相对更多。

  但与国外市场相比,尽管国内绿色商业建筑开发商和使用方能获得部分经济价值,但从开发商到使用方的经济价值循环输送并未产生,完整的绿色建筑价值链还未形成。当这条价值链形成后,开发商打造绿色商业建筑的增量成本较低,通过较高租金带来实质收益,使用者能直接分享绿色建筑带来的经济利益。

  开发商的选择

  对于开发商而言,绿色建筑项目多为多维度盈利产品,不仅能带来租金的提高,同时能为企业营造绿色环保的良好形象。实际上,国内商业地产开发商在绿色建筑领域已经取得了一定的成绩。

  《报告》指出,截至2014年6月,全国商业地产项目中共有117个GB认证项目和32个LEED认证项目。其中,万达集团拥有GB认证的项目达到了84个,其他如保利集团、凯德置业也榜上有名。在已通过LEED认证的绿色建筑开发商中,排名前十的开发商一半是港资企业,其中瑞安集团、嘉里建设认证项目数量最多。

  个中的原因,除了港资企业拥有一贯良好的环保意识和丰富的实践经验外,与内地相比,香港社会有着更适合绿色建筑发展的市场环境。比如,香港成立了各类绿色建筑民间机构,这些民间机构不仅参与绿色建筑标准的制定,也推进了绿色建筑技术不断优化改革。

  此外,随着环保概念的深入,购物中心的主角——各大品牌零售商在绿色节能方面的要求不断提高。《报告》经调查发现,奢侈品、快时尚品牌以照明节能与室内环境要求为主,而餐饮类品牌则涵盖全方位绿色环保要求。比如,路易威登在节材方面有特别的要求,如外墙采用环保节能LED照明系统,店内利用复合型环保质料等;星巴克要求所有的直营门店都通过LEED认证。

  “对于国内的开发商而言,绿色建筑代表着一整套新兴运营模式,不仅能节省能耗,同时能带来更多无形的效益。未来受益于此的开发商将更热衷于打造绿色建筑项目,坚持购物中心和商场的绿色健康运营。”张家鹏表示。

  《报告》预测,未来10~20年内,在各类驱动因素影响下,中国新建公共建筑将达到基本绿色建筑要求。原因在于,随着绿色环保概念普及,政府对公共建筑的碳排放、节水节能等制定严格指标,而绿色建筑恰能达到这些要求。同时绿色建筑能有效降低运营成本,带给开发商直接经济效益。

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